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                  湖南省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見

                  索引號:430S00/2021-08022650 文號:湘政辦發〔2021〕56號 統一登記號:HNPR—2021—01037
                  公開方式:政府網站 公開范圍:全部公開 信息時效期:2026-08-04
                  簽署日期:2021-09-03 登記日期:2021-09-03 所屬機構:湖南省人民政府辦公廳
                  所屬主題: 發文日期:2021-09-03 公開責任部門:湖南省人民政府辦公廳

                    湖南省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見

                    湘政辦發〔2021〕56號

                  各市州、縣市區人民政府,省政府各廳委、各直屬機構:

                    為抓好全省城鎮老舊小區改造,著力改善人居環境,促進城鎮高質量發展,根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號),經省人民政府同意,提出如下實施意見。

                    一、明確工作任務

                    (一)工作原則。

                    堅持以人為本,突出改造重點。從人民群眾最關心最直接最現實的利益問題出發,重點改造完善小區配套和市政基礎設施,推動建設完整居住社區。

                    堅持因地制宜,做到精準施策??茖W制定改造目標,合理制定改造方案,杜絕政績工程、形象工程。

                    堅持居民自愿,調動各方參與。激發居民參與改造的主動性、積極性,充分調動小區關聯單位和社會力量支持、參與改造。

                    堅持保護優先,注重歷史傳承。兼顧完善功能和傳承歷史,落實歷史建筑保護修繕要求,保護歷史文化街區和大樹古樹,延續歷史文脈。

                    堅持建管并重,加強長效管理。將社區治理能力建設融入改造過程,促進小區治理模式創新,完善小區長效管理機制。

                    (二)工作目標。2021年新開工改造城鎮老舊小區3529個,涉及居民50萬戶;到2022年,基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制;到2025年,力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區的改造任務。

                    (三)改造范圍。城鎮老舊小區是指城市或縣城(城關鎮)建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)。重點改造2000年底前建成的城鎮老舊小區,根據需要可適當將2001年至2005年底前建成的小區納入改造范圍但不得超過限定的比例,具體比例限值根據國家年度計劃申報要求確定。國有企事業單位、軍隊所屬城鎮老舊小區按屬地原則納入地方改造規劃和計劃統一組織實施。已納入城鎮棚戶區改造計劃,擬通過拆除新建(改建、擴建、翻建)方式實施改造的棚戶區(居民住房),不得納入城鎮老舊小區改造計劃。嚴禁借城鎮老舊小區改造之名變相搞房地產開發。

                    (四)改造內容。城鎮老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類。對基礎類改造內容,堅持應改盡改。對有條件加裝電梯的,應當納入改造內容。各市州、縣市區要結合實際,編制城鎮老舊小區改造標準。結合城鎮老舊小區改造,同步開展綠色社區創建。

                    二、科學組織實施

                    (一)開展調查摸底。各市州、縣市區組織實地調查,摸清城鎮老舊小區底數,包括小區數、居民戶數、樓棟數、住宅建筑面積、群眾改造意愿和籌資能力等,同時充分掌握小區及其周邊市政配套基礎設施、公共服務設施、閑置房屋及低效土地等情況,建立本地區城鎮老舊小區臺賬,確保調查數據真實、完整、準確。有條件的地區同步開展城市體檢。

                    (二)編制改造規劃并建立項目庫。城鎮老舊小區改造規劃應在推進城市更新、提升城市品質的總體框架下進行編制。各市州、縣市區應加強統籌謀劃,盡力而為、量力而行,結合摸底情況,科學制訂“十四五”城鎮老舊小區改造規劃。養老、文化、教育、衛生健康、托育、體育、郵政快遞、社會治安等有關方面涉及城鎮老舊小區各類設施增設或改造計劃,以及電力、通信、廣播電視、供水、排水、供氣等專業經營單位的相關管線改造計劃,應主動與城鎮老舊小區改造規劃和計劃有效對接,同步推進實施。各市州、縣市區住房城鄉建設部門會同發展改革、財政等部門,根據城鎮老舊小區改造規劃建立3年項目庫,并及時動態調整,切實提高項目庫質量,未進入項目庫的項目不納入資金補助范圍。各市州、縣市區城鎮老舊小區改造規劃和項目庫應經同級人民政府同意后公開發布。

                    (三)制訂年度計劃。各市州、縣市區根據城鎮老舊小區改造規劃,結合本年度項目執行情況,科學編制下年度改造計劃及實施方案,經同級人民政府同意后,按要求上報并提交本地區財政承受能力論證評估報告,不得盲目舉債鋪攤子。實施方案的主要內容應包括年度目標任務、資金安排、補助標準、保障措施、改造小區清單等。對納入年度改造計劃的小區,應對改造內容、投資規模和資金籌措方式進行論證。對主動拆除違章建筑并就居民出資方案、讓渡小區公共收益、改造后長效管理方式等達成一致的小區(包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區),優先納入全省城鎮老舊小區改造計劃。省住房城鄉建設廳、省發展改革委、省財政廳等單位按規定對各市州年度計劃進行審核。

                    (四)確定改造方式。各地按照“統籌規劃、多元共建、長效運營、自求平衡”的原則,因地制宜地確定改造方式,有條件的小(片)區應優先實施片區化改造。應結合實際合理劃定改造實施單元,對位于城鎮老舊小區周邊但空間上相近的棚戶區、危房(C、D級)、零星用地及低效用地等,可納入同一改造實施單元集中連片改造,但財政專項資金的使用應嚴格執行有關規定。

                    (五)編制改造方案。確定改造實施主體,按照“一區一策”的原則制定小(片)區改造方案。要參照《湖南省城鎮老舊小區改造方案編制大綱》編制改造方案,明確具體改造內容、合理估算投資、明確籌資方式。有條件的小區應引導潛在社會資本方、存量資源產權單位、物業服務企業、金融機構等參與編制。改造方案應按規定征得居民同意。各縣市區要嚴格審定城鎮老舊小區改造方案并報市州、省住房城鄉建設部門備案。省市兩級要加強指導和抽查檢查。各地在辦理項目立項審批時要與改造方案充分銜接,項目建設內容原則上應以改造方案所確定的改造內容為主。

                    (六)加強施工和驗收管理。列入年度中央補助支持改造計劃的小區應于當年年底前開工、次年年底前完工。各地應按有關規定對改造項目進行工程質量安全監管并確保安全。改造項目涉及歷史文化街區、歷史建筑的,應嚴格落實相關保護修繕要求。項目竣工后,建設單位按規定組織相關責任主體進行項目竣工驗收并辦理竣工驗收備案,根據需要邀請街道、社區以及居民代表等參加。負責監督的工程質量監督機構應當對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執行驗收標準等情況進行現場監督。驗收通過后,建設單位應做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。項目所在地住房城鄉建設部門要現場核查老舊小區改造方案所確定的改造內容全部完工并通過驗收后,方可認定小區改造完成。

                    (七)實施全過程信息化監管。省住房城鄉建設廳牽頭建立全省城鎮老舊小區改造管理信息系統,構建上下聯動、分級負責的監管體系,實現規劃實施和項目儲備情況在線監控、改造方案在線備案、項目實施進度在線調度、方案落實情況在線核對的全過程信息化監管。各縣市區住房城鄉建設部門對轄區城鎮老舊小區改造信息真實性、準確性、完整性負責。市州住房城鄉建設部門會同相關部門加強對轄區城鎮老舊小區改造有關工作的監管。省住房城鄉建設廳會同相關部門加強對全省城鎮老舊小區改造工作的統籌管理和指導監督。鼓勵有條件的地區通過建設智慧社區加強改造后小區的運維管理。

                    (八)建立長效機制。引導居民協商確定改造后小區管理模式、管理規約及業主議事規則,并作為小區列入改造計劃的條件。對有條件成立業主大會的城鎮老舊小區,街道辦事處(城關鎮人民政府)指導成立業主大會,選舉業主委員會,引導其聘請物業服務企業實施物業管理。對不能成立業主大會或者成立業主大會條件暫不成熟的,可由社區托管。根據小區實際情況,也可實行業主自行管理或委托其他管理人管理。城鎮老舊小區改造需加裝電梯的,應執行既有住宅加裝電梯相關規定,鼓勵建立電梯物聯網系統,加強運行監控。

                    三、合理共擔改造資金

                    (一)合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則,積極推動居民出資參與改造,可通過直接出資、使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。支持小區居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵有需要的居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。制定住宅專項維修資金用于城鎮老舊小區改造的辦法,建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制。

                    (二)加大政府支持力度。省級財政統籌安排資金支持城鎮老舊小區改造。中央財政資金、中央預算內資金及省級財政資金依據資金管理的相關規定和“?;尽钡脑瓌t,重點支持基礎類改造內容。市縣人民政府對城鎮老舊小區改造給予資金支持,可納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。各級財政安排資金用于城鎮老舊小區改造,可采取投資補助、項目資本金注入等方式,發揮財政資金的引導作用。要統籌教育、民政、衛生健康、文化、商務、體育等方面涉及住宅小區的各類資金用于城鎮老舊小區改造,提高資金使用效率。對符合條件的城鎮老舊小區改造項目,各地可通過發行政府專項債券等方式予以支持。

                    (三)加強金融支持。支持城鎮老舊小區改造實施運營主體采取市場化方式,運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資,但不得承擔政府融資職能,杜絕新增地方政府隱性債務。各地要加強與銀行等金融機構對接,共商融資方案,爭取信貸支持。政策性銀行及商業銀行加大產品和服務創新力度,在風險可控、商業可持續前提下,依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。

                    (四)推動社會力量參與。鼓勵原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。公房產權單位應出資參與改造。引導專業經營單位履行社會責任,出資參與小區改造中相關設施設備的改造提升,并與城鎮老舊小區改造同步實施,改造后專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專業經營單位,由其負責后續維護管理。統籌利用公有住房、社區居民委員會辦公用房和社區綜合服務設施等存量房屋資源增設各類服務設施,有條件的地方可通過租賃住宅樓底層商業用房等其他符合條件的房屋發展社區服務。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式,吸引各類專業機構參與設計、改造、運營。支持規范各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造,鼓勵充分挖掘改造項目的使用者付費來源,引入社會資本投入。對難以自求平衡的項目,可與所在地其他城市建設項目、特許經營項目搭配組合,以項目收益平衡城鎮老舊小區改造和運營維護支出。支持以“平臺+創業單元”方式發展養老、托育、家政等社區服務新業態。

                    (五)落實稅費減免政策。專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造,對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用,可以作為該設施設備的計稅基礎,按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除;所發生的維護管理費用,可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中,為社區提供養老、托育、家政等服務的機構,提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅,并減按90%計入所得稅應納稅所得額;用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地,可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。

                    四、完善配套政策

                    (一)優化改造項目審批流程。結合工程建設項目審批制度改革,精簡城鎮老舊小區改造工程審批事項和環節,構建快捷審批通道。對不涉及新增用地審批、歷史建筑保護、環評審批、人防審批以及《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》第十七條規定情形等的城鎮老舊小區改造建設項目,可將立項用地規劃許可階段、工程建設許可階段與施工許可階段合并為一個階段,由項目所在地市縣人民政府組織有關部門聯合審查改造方案,認可后由相關部門并聯審批。對不涉及土地權屬變化的,可用已有用地手續等材料作為土地證明文件,無需再辦理用地手續。對于內部增設公共設施符合相關規劃要求,不涉及提高容積率和建筑密度、降低綠地率的,免于辦理建設工程規劃許可。對不涉及建筑主體結構變動、不涉及加裝電梯、不涉及需依法進行消防設計審查的城鎮老舊小區改造項目,在設計單位提交有關書面說明意見、項目建設單位作出承諾后,可不進行施工圖審查及備案,不進行消防設計審查,相關部門加強事中事后監管。全面實行聯合驗收。

                    (二)完善適應改造需要的標準體系。各地可參照《湖南省城鎮老舊小區改造技術導則》,因地制宜制定本地技術細則。鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要,及時推廣應用新技術、新產品、新方法。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的,可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。

                    (三)加強規劃政策支持。改造時不簡單套用新建小區規劃建設要求,在依法完善相關手續的前提下,允許進行必要的新建、改建、擴建和使用功能轉換。改造實施單元內的零星城市危房(C、D級),在符合規劃條件的前提下,允許就地拆除重建,重建建筑不影響周邊住宅采光照明標準(或取得周邊住戶同意)并符合規劃限高要求的,可適當提高建筑高度。在不違反國家有關強制性規范、標準和國土空間規劃,并征得相關利害關系人同意的前提下,對利用小區及周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施的,可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標上限;對改造實施單元內廚房、衛生間等基本功能缺失的房屋,經相關部門批準可增加戶內面積用于完善相關基本功能。

                    (四)明確土地支持政策。鼓勵集約利用小區既有用地和存量房屋資源。改造實施單元內依據規劃不能進行單體設計和單獨使用的邊角地、夾心地、插花地等零星地塊,依照有關規定可以參照市場價格協議出讓,補繳土地出讓價款,涉及出讓的必須開展地價評估、集體決策、結果公示。對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯、建設各類環境及配套設施和公共服務設施的,可不增收土地價款。改造實施單元內的項目,可采取收購和政府零星征收相結合的模式實施,零星征收后的土地可按照國家相關規定一并實施改造開發。改造實施單元內的國有劃撥用地棚戶區改造項目,可采取劃撥方式供地,在原地或異地進行安置,并可按經濟適用房辦理產權。經相關部門批準同意,在改造中進行加層或增加戶內面積的,原土地性質為劃撥且按經濟適用房辦理產權的,可保留劃撥用地性質;原土地性質為出讓且未突破原出讓合同容積率的,不增收出讓價款。涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的,可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。增設服務設施需要辦理不動產登記的,立項前與相關方達成權屬協議,在依法明晰產權的基礎上,不動產登記機構應依法積極予以辦理。

                    五、強化組織保障

                    (一)加強統籌協調。建立“省級統籌、市縣落實、街道和社區參與”的工作機制。省級層面建立統籌協調工作機制,及時研究解決有關重大問題,統籌推進全省城鎮老舊小區改造工作。各市州、縣市區人民政府是本地區城鎮老舊小區改造工作的責任主體,政府主要負責人要親自抓,要健全工作機制,落實配套政策,科學有序推進城鎮老舊小區改造工作。

                    (二)明確部門職責。住房城鄉建設部門負責牽頭推進城鎮老舊小區改造工作,會同發展改革、財政部門編制城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃,組織改造計劃實施情況的監督檢查。發展改革部門負責做好項目立項工作,并按照中央預算內投資管理辦法,會同住房城鄉建設部門做好相關工作。財政部門負責城鎮老舊小區改造專項資金中期規劃和年度預算編制,確定專項資金分配方案、下達專項資金預算,對專項資金的使用管理情況進行監督和績效管理。財政、發展改革、住房城鄉建設等部門按照相關規定協同推進符合要求的城鎮老舊小區改造項目發行政府專項債券。市場監管部門負責城鎮老舊小區加裝電梯的安全監督管理。教育、民政、自然資源、衛生健康、文化旅游、商務、廣播電視、體育、地方金融監管、通信、郵政、電力等相關部門單位按照職責分工,配合做好城鎮老舊小區改造工作。

                    (三)發揮基層和群眾的積極性。堅持共同締造理念,將城鎮老舊小區改造與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區服務體系建設有機結合。積極推動設計師、工程師進社區。充分發揮社會監督作用,暢通投訴舉報渠道。搭建溝通議事平臺,發動居民積極參與改造方案制定、配合施工、參與監督和后續管理、評價和反饋小區改造效果等。

                    (四)廣泛宣傳引導。各市州、縣市區要充分利用傳統媒體和網絡平臺,多角度、全方位宣傳城鎮老舊小區改造的重要意義,營造社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。

                    本實施意見自發布之日起施行。以往規定與本實施意見不一致的,以本實施意見為準。

                    附件:湖南省城鎮老舊小區改造內容清單

                    湖南省人民政府辦公廳

                    2021年9月3日

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                  湖南省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見

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