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                  湖南省住房和城鄉建設廳解讀《關于全面推進全省城鎮老舊小區改造工作的實施意見》

                  湖南省人民政府門戶網站 www.085375.com 發布時間: 2021-09-08 17:36 【字體:

                    近日,省人民政府辦公廳印發了《關于全面推進全省城鎮老舊小區改造工作的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)。為加深對《實施意見》的理解,更好地推進落實,現解讀如下。

                    一、出臺背景

                    城鎮老舊小區是指城市或縣城(城關鎮)建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)。我省城鎮老舊小區構成復雜,主要包括公有住房(含房改房)、單位集資房、拆遷安置房、政策性保障住房、商品房等。經摸排,全省2000年底前建成需改造的城鎮老舊小區共2.01萬個,涉及居民約260萬戶。

                    近年來,黨中央、國務院高度重視城鎮老舊小區改造,將其作為一項重大的民生工程和發展工程來抓。2020年7月,國務院辦公廳印發了《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號),全面部署推進城鎮老舊小區改造工作。我省將城鎮老舊小區改造擺在重要位置,2020年、2021年連續兩年將其列入省政府重點民生實事大力推進。各地探索出一些好的經驗做法,但也存在著改造模式單一、居民參與不夠、市場力量未充分發揮等一系列深層次問題。為貫徹落實黨中央、國務院決策部署,破解難點堵點,扎實推進我省城鎮老舊小區改造工作,經充分調研和廣泛征求意見,制定了《實施意見》。

                    二、目標任務

                    (一)改造目標。參照國辦發〔2020〕23號文件,結合我省實際,分三個階段提出工作目標:今年全省新開工改造城鎮老舊小區3529個,涉及居民50萬戶;到2022年,基本形成制度框架、政策體系和工作機制;到2025年,力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區的改造任務。

                    (二)改造范圍。空間范圍方面,應位于城市或縣城(城關鎮)。時間范圍方面,重點改造2000年底前建成的城鎮老舊小區,根據國家年度計劃申報要求,可適當將2001年至2005年底前建成的小區納入改造范圍但不得超過相應限定比例?,F狀條件方面,應為失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的小區。文件明確規定已納入城鎮棚戶區改造計劃,擬通過拆除新建(改建、擴建、翻建)方式實施改造的棚戶區(居民住房),不得重復納入城鎮老舊小區改造計劃。切實防止大拆大建,嚴禁借城鎮老舊小區改造之名變相搞房地產開發。

                    (三)改造內容。分為基礎類、完善類、提升類3個類別,以清單的方式明確每一類的具體改造事項。結合我省實際,將加裝電梯、增設無障礙設施、拆除違建等國家作為完善類的內容列入我省基礎類改造內容。

                    三、主要措施

                    (一)科學組織實施。在國辦發〔2020〕23號文件的基礎上,結合我省實際,從操作層面進一步細化和規范了各環節的實施要求。一是開展調查摸底。摸清城鎮老舊小區及其周邊基本情況、群眾改造意愿和籌資能力等,建立本地區城鎮老舊小區臺賬,確保調查數據真實、完整、準確。二是編制改造規劃并建立項目庫。要求各地在推進城市更新、提升城市品質的總體框架下編制城鎮老舊小區改造規劃,區分輕重緩急,高質量地建立近三年滾動項目庫。三是制訂年度計劃。強調盡力而為、量力而行,不盲目舉債鋪攤子。對主動拆除違章建筑并就居民出資方案、讓渡公共收益、改造后長效管理方式等達成一致的小區,優先納入全省城鎮老舊小區改造計劃。四是確定改造方式。要求各地因地制宜地確定改造方式,有條件的小(片)區應優先實施片區化改造。五是編制改造方案。要求各地科學劃定改造實施單元,“一區一策”制定改造方案。改造方案應征得居民同意,有條件的小區應引導潛在社會資本方、存量資源產權單位、物業服務企業、金融機構等參與編制。市縣要對改造方案嚴格審核把關。六是加強施工和驗收管理。強化施工過程監管,減少施工擾民,確保施工質量和安全,接受社會監督與投訴。建設單位組織項目竣工驗收時,根據需要邀請街道、社區及居民代表參加。七是實施全過程信息化監管。省住房城鄉建設廳牽頭建立全省城鎮老舊小區改造管理信息系統,構建上下聯動、分級負責的全過程信息化監管體系。八是建立長效機制。引導居民制定管理規約、議事規則,共同做好改造后小區物業管理。強化電梯運行使用的安全監管。

                    (二)合理共擔改造資金。一是按照“誰受益、誰出資”的原則,積極推動居民出資參與改造,可通過使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、申請使用住房公積金、讓渡小區公共收益、投工投勞等方式落實。二是省級財政安排資金支持城鎮老舊小區改造。各級政府加大資金支持力度,統籌涉及住宅小區的各類資金用于改造,支持符合條件的改造項目發行政府專項債券。中央及省級財政資金按照“?;尽钡脑瓌t,重點支持基礎類改造內容。三是鼓勵改造實施運營主體采取市場化方式進行債券融資,政策性銀行和商業銀行加大產品和服務創新力度,依法合規提供信貸支持。四是鼓勵原產權單位、明確公房產權單位、引導專業經營單位出資參與改造。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式,吸引社會力量參與改造及后續運營管理。五是按照有關規定落實稅費減免。

                    (三)完善配套政策。聚焦我省城鎮老舊小區改造工作中面臨的突出問題,圍繞審批提速、標準完善、規劃引領、存量資源盤活等給予政策支持。優化審批方面,結合舊改項目的特點簡化流程,分類施策。全面實行部門聯審、一網通辦和聯合驗收。完善標準體系方面,強調既要因地制宜,又要有據可依。要求各地制定技術細則,對按傳統方式無法解決的技術性問題,鼓勵采用新技術、新產品、新方法解決;對涉及日照影響,占用綠地的,在程序到位、居民意見一致的基礎上“一事一議”。規劃支持政策方面,在不違反強制性要求、征得居民同意、依法完善手續的前提下,允許調整容積率、建筑密度、高度等規劃指標,進行必要的新、改、擴建和功能轉換。土地支持政策方面,引導集約利用小區存量用地和房屋資源。零星地可協議出讓;空地、騰退地用于加裝電梯和建設公共設施的,不增收土地價款;涉及加層、擴面的,可分類辦產權;對利用機關、企事業單位閑置房屋建設公共服務設施的,允許先行建設和使用,可暫不辦理土地變性、權屬變更等手續。

                    (四)強化組織保障。一是加強統籌協調,明確省級層面建立統籌協調工作機制,市縣人民政府要落實主體責任,主要負責同志要親自抓。二是明確部門職責,形成工作合力。三是堅持共同締造理念,搭建溝通議事平臺,充分發揮基層和群眾參與監督作用。積極推動設計師、工程師進社區。四是廣泛宣傳引導,形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。

                    四、主要特點

                    一是突出民生導向,強調聚焦居民最關心、最直接、最現實的利益問題實施改造。首先,從總體上進行了安排,明確改造事項應從《湖南省城鎮老舊小區改造內容清單》中選取。清單將改造事項分為3類,既包括滿足安全型、功能型需求的基礎類改造內容,也包括便利型、改善型的完善類,以及豐富社區服務供給的提升類。其次,對具體小區改造時如何合理確定改造內容作出了規定。強調按“一區一策”原則制定實施方案,在充分征求居民意見的基礎上確定改造內容。堅持基礎類應改盡改,完善類和提升類能改則改。重點推進水電路氣信等基礎設施改造,拆除違章建筑,消除安全隱患,增設環境及配套設施,因地制宜增加養老、托育等各類服務設施,推進有條件的樓宇加裝電梯等。要求各地對改造方案嚴格把關并對照驗收。中央和省級資金重點支持基礎類改造內容。

                    二是堅持共同締造,強調堅持“政府引導、居民主導,社會力量共同參與”。政府方面,要求一把手親自抓,明確部門、街道(鎮)、社區的職責,提升基層治理能力和治理水平,合力推進。居民方面,強調要加強基層黨建、健全居民自治機制,發動居民參與制定方案、配合施工、監督驗收、評議成效并共同完善物業管理。社會力量方面,明確了原產權單位、專業經營單位的出資責任,出臺產權、稅費等方面支持政策,吸引各類企業、機構參與改造。

                    三是鼓勵方式創新,強調因地制宜地確定改造方式和融資模式。要求各地在城市更新的總體框架下,科學謀劃,合理劃定改造實施單元,按照“長效運營、自求平衡”的原則策劃生成改造項目。有條件的小(片)區應優先實施片區化改造,統籌老舊小區及其周邊的棚戶區、危房、零星用地及低效用地進行聯動改造。文件強調,老舊小區改造時不簡單套用新建小區的建設要求,針對性的出臺了規劃、土地和產權等方面支持政策,盤活存量資源,撬動市場融資,拓寬籌資渠道。

                    四是堅持建管并重,強調改造過程要嚴格監管、管理機制要同步建立。一方面,加強建設過程的監管,要求建立全省城鎮老舊小區改造信息系統,采取線上線下相結合的方式,對改造項目進行全過程、廣覆蓋、多層級的監管,壓實主體責任,確保改造質量。另一方面,要求先建立長效機制,后實施小區改造。以改造為契機,推進居民自治,提升物業管理水平。

                  信息來源: 湖南省住房和城鄉建設廳     責任編輯: 宛俊余
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